de licenciamento e o caderno de encargos
Depois de encontrado o terreno, (sobre como esolher e comprar um terreno, leia o último artigo) o passo seguinte é avançar para os projectos.
O primeiro, e que estará na origem de todos os outros, é o projecto de arquitectura.
Mas este é apenas um, entre os vários projectos que elencaremos neste artigo, necessários ao licenciamento da obra de edificação na Câmara Municipal.
E para que a fase de construção seja apenas de gestão e controlo e sem sobressaltos, explicaremos também neste artigo o que é, e para que serve um Projecto de Execução.
E como depois da compra do terreno a ansiedade pelo início do processo de construção começa ser maior, deixamos alguns conselhos para evitar atrasos desnecessários.
Claro que aqui não entram os tempos de espera com os procedimentos administrativos das câmara municipais, sempre (e infelizmente) uma eterna incógnita no planeamento de qualquer projecto!
Na verdade, estão estipulados por Decreto-Lei os prazos máximos de resposta dos serviços ao requerente, mas há sempre um documento ou um esclarecimento (por mais inverossímel que seja) ou uma consulta a uma entidade externa, para que o prazo de resposta valha…zero!
Escolher o(a) arquitecto(a)
Ao escolher um(a) arquitecto(a), este(a) deve ter um portfólio em que se reveja, seja em termos estéticos, seja na concepção dos espaços.
Em suma, em que possa dizer “esta casa podia ser a minha”.
Embora nem sempre fácil, tente saber se habitualmente cumpre prazos, se tem uma relação fácil com os seus clientes e da sua disponibilidade para um bom acompanhamento do processo camarário.
O preço pode ser outro factor de decisão e por isso deve pedir uma proposta de honorários com a descrição dos serviços a prestar e o que está ou não incluído.
Sendo cada caso um caso e indo para além do projecto e do respectivo processo de licenciamento, temos entre outros:
- a elaboração de um projecto de execução com, ou sem, caderno de encargos (de que falaremos neste artigo).
- o acompanhamento e a frequência das visitas à obra e, neste caso, se as deslocações estão ou não incluídas.
- Saiba também que é da responsabilidade do autor do projecto de arquitectura:
- a elaboração do plano de acessibilidades a pessoas com mobilidade reduzida.
- o projecto de arranjos exteriores.
- o projecto de resíduos sólidos (se exigido pela Câmara Municipal)
Pense na possibilidade e nas vantagens de entregar o projecto de arquitectura a uma equipa multidisciplinar que tenha dentro de portas as áreas de engenharia.
Prepare-se para a primeira reunião
Antes de contactar aquele(a) que será o(a) autor(a) do projecto de arquitectura e para que a primeira reunião seja produtiva deve:
- ter já definidas as características gerais da sua futura casa em função dos objectivos, das necessidades e da vivência da sua Família.
- ter um valor aproximado do orçamento disponível para a construção, para que desde o início o projecto possa ser pensado e desenvolvido em função dele.
Lembre-se de que nada serve projectar uma casa, para que depois chegue à conclusão de que não a pode construir!
Há muito mais do que arquitectura . . . no processo de licenciamento
Com o início projecto de arquitectura para licenciamento, deve iniciar os contactos com os técnicos responsáveis pelos (muitos!) projectos de engenharia.
Habitualmente designados por “projectos de especialidades”, são eles:
- estabilidade/estruturas – cálculos, memória descritiva e peças desenhadas
- rede de abastecimento de água
- rede de águas residuais domésticas (saneamento)
- rede águas pluviais
- Instalação de gás (mesmo que o local ainda não tenha rede pública)
- Instalações eléctricas
- Infraestruturas de telecomunicações
- Estudo de comportamento térmico
- Instalações electromecânicas (aplicável se, por ex., tiver elevador)
- segurança contra incêndio (ficha)
- Há projectos, como o de arquitectura, que têm de ser apovados pelos serviços técnicos municipais, enquanto outros, é apenas necessário o Termo de Responsabilidade do Técnico Autor do Projecto garantindo a sua conformidade com a legislação.
Licenciamento aprovado? Início da obra à vista!
Nota Prévia: este item será brevemente actualizado com as alterações decorrentes da entrada em vigor da nova legislação do dia 4 de Março de 2024.
Aprovados todos os projectos, o passo seguinte é requerer à Câmara Municipal a emissão do Alvará de Construção para poder iniciar a obra.
Para tal, precisa de mais…documentos!
Com pequenas variantes entre municipios, os documentos referem-se essencialmente ao empreiteiro e ao responsável técnico da obra, tais como:
- Apólice de seguro de construção
- Apólice de seguro de acidentes de trabalho
- Termo de responsabilidade do técnico responsável pela direcção técnica da obra
- Alvará ou Certificado de Empreiteiro emitido pelo IMPIC, IP
- Plano de segurança e saúde
- Livro de obra
Licenciamento ou Comunicação Prévia?
Nota Prévia: este item será brevemente actualizado com as alterações decorrentes da entrada em vigor da nova legislação do dia 4 de Março de 2024.
Enquanto no licenciamento a entrega de documentos é faseada, primeiro com o projecto de arquitectura, seguido dos projectos de especialidades e posterior pedido de emissão do Alvará de Edificação, no caso da Comunicação Prévia pode fazê-lo em num único acto, mas…
E há sempre um mas… É apenas aconselhável fazê-lo em terrenos inseridos em loteamento, dado que todas as características da construção estão já definidas, ou em terrenos localizados em malhas urbanas já devidamente consolidadas.
Esta opção encerra também maiores responsabiidades para os autores dos diversos projectos e incorre em maiores riscos, já que nas vistorias à obra, se forem detectadas informalidades, pode levar ao embargo da mesma ou à a apresentação de um projecto de alterações.
Esta opção, deve ser avaliada e ponderada pelo(a) arquitecto(a)
E há mais arquitectura . . . para além do licenciamento!
O âmbito do projecto de arquitectura pode ir muito mais além do projecto para o licenciamento na Câmara Municipal. Referimo-nos ao projecto de execução.
O licenciamento tem como objectivo, a aprovação do projecto que permita a sua construção e, por fim, a emissão da Licença de Utilização.
O projecto de execução, tal como sua própria designação sugere, tem como objectivo definir com o maior detalhe possível, tudo o que é necessário para uma boa execução em obra de tudo o que está projectado na arquitectura.
Ainda que esteja previsto na legislação em vigôr, nem todas as Câmaras Municipais o exigem.
E isto refere-se nomeadamente às soluções construtivas a serem adoptadas, aos materiais, aos revestimentos, aos acabamentos e aos equipamentos.
O projecto de execução é um garante de que a obra será realizada de acordo com as condições e as características pretendidas.
Só deve avançar para este projecto após a aprovação do pedido de licenciamento.
Claro que este projecto tem um custo, mas se pensarmos que com ele evita muitos dissabores durante a obra e que sem ele o custo final pode reflectir os inúmeros extras não previstos, este é um “investimento” seguro a fazer.
O projecto de execução implica também, pensar e decidir antecipadamente todos os aspectos da obra e não deixar para a fase de construção da obra.
As escolhas e decisões em obra podem custar-lhe tempo e dinheiro no imediato com eventuais alterações e de problemas vários no futuro.
O projecto de execução
É constituído por um mapa de acabamentos e equipamentos de todos os compartimentos e áreas exteriores e por desenhos gerais e de pormenor, tais como:
- Projecto de arquitectura
- Plantas, alçados e cortes, com cotas (dimensões) e a indicação dos revestimentos e acabamentos.
- Desenhos de pormenor
- sistemas construtivos para paredes e pavimentos exteriores e interiores, coberturas e arranjos exteriores.
- plantas, cortes e alçados da cozinha, lavandaria e de cada um dos banhos, com pormenores dos armários e com a esteriotomia dos revestimentos.
- de toda a carpintaria, como portas, aros, guarnições, rodapés, armários com a representação das prateleiras e gavetas e tudo que seja da arte.
- de toda a serralharia em perfis de alumínio ou de ferro, como portas, janelas, portões, etc.
E especialidades, também!
Tal como para o projecto de arquitectura, também para estes é aconselhável ter um projecto de execução com desenhos e memória descritiva.
De uma maneira geral, os desenhos e as memórias descritivas são os utilizadas no licenciamento, ainda que melhoradas com informação adicional.
E . . . o Caderno de Encargos
É o guia indispensável para alcançar o resultado final com menos imprevistos, seja nos materiais, na qualidade e nos custos.
É com o Caderno de Encargos, que pode consultar e comparar preços para a empreitada (seja geral ou por artes) tendo uma base igual para todos.
É ainda, o documento para onde se remete os esclarecimento a todas as dúvidas.
Com ele, evita-se muitas surpresas e preocupações ao longo da obra, sendo uma garantia de que o que vai ser executado é o que pretende.
Se já passou pela experiência de pequenas obras, já deve estar familiarizado, com expressões como “ ah…o meu orçamento não previa isso”, “esse material tem um preço mais alto do que o meu orçamento”…
E isto significa inavariávelmente… o custo da obra a ultrapassar o seu orçamento, ou a optar por materiais ou soluções que não eram as pretendidas!
É do conjunto de todos os projectos de execução, acrescidos com os respectivos mapas de medições e quantidades, que resultará o Caderno de Encargos, normalmente coordenado pelo(a) arquitecto(a).
O Caderno de Encargos
É um documento constituído pelas peças escritas e desenhadas, em que define os direitos e obrigações do Empreiteiro e do Dono da Obra, os métodos de construção, a especficação dos materiais, dos equipamentos e as respectivas quantidades e a pormenorização das soluções projectadas.
De uma forma geral o Caderno de Encargos é constituído por:
Peças escritas
- Cláusulas jurídicas: Direitos e obrigações do Empreiteiro e do Dono da Obra
- Cláusulas Gerais: especificações gerais dos materiais e dos métodos construtivos
- Cláusulas Técnicas Especiais: especificações especiais de todos os materiais, equipamentos, e métodos de execução.
- Mapa de medições e quantidades: de todos os revestimentos, acabamentos, equipamentos previstos no projecto de arquitectura e das especialidades.
- Mapa de acabamentos: resumo de todos revestimentos, acabamentos e equipamentos, referenciados a cada compartimento ou área.
Em suma . . .
Esta é uma fase exigente, em que tem de gerir as várias frentes do processo.
O desenvolvimento do projecto de arquitectura e a escolha das equipas técnicas para o desenvolvimento dos projectos de especialidades (e são muitos!), o processo de apreciação e aprovação do licenciamento na Câmara Municipal, que nem sempre decorre de forma célere e isenta de contratempos e a procura e escolha do empreiteiro.
Mas importa reter o seguinte: não tenha pressa no desenvolvimento do projecto de arquitectura, porque de uma má decisão podem resultar vários problemas no desenrolar da obra e aqui, o projecto de execução e o Caderno de Encargos são uma ajuda preciosa para os evitar.
Evite adiar decisões para a fase da construção, que lhe podem trazer custos financeiros e o não cumprimento do prazo de execução estabelecido.
Por fim, esteja preparado para algumas irritações e para, pela primeira vez, (pode haver mais!) pensar “para que é que me meti nisto!”
Para terminar, deixámos como sugestão, a leitura do nosso artigo “10 dicas para a construção ou remodelação da sua casa” e as perguntas a que deve responder, antes de decidir.
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