Construir casa: da compra do terreno à Licença de Utilização I

Construir casa: da compra do terreno à Licença de Utilização I

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Comprar o terreno

Há hoje, uma tendência crescente na procura de terrenos para construir casa e, com isso, maior privacidade e a liberdade de ter um espaço exterior para ser desfrutado pela Família.

Construir casa é, para muitas pessoas, a concretização de um sonho de vida mas que, como em todos os sonhos, pode não ter um final feliz…

Para que o sonho não vire pesadelo, deve ter em conta uma série de factores e de cuidados que vão determinar o resultado final.

E, conhecer de antemão os requisitos e os obstáculos a vencer para construir casa é, desde logo, uma vantagem importantíssima para enfrentar e vencer o desafio.

As boas decisões tomadas logo no início do processo, vão determinar positivamente o resultado final, seja no custo final da obra, seja no tempo necessário para a realizar, seja na sua saúde física e… mental, pelo desgaste que pode provocar.

Para que não avance “às “escuras” no desafio de construir casa, vamos dedicar um conjunto de artigos para ajudar a tomar as melhores decisões, desde a escolha do terreno, à emissão da Licença de Utilização, passando pelos projectos, licenciamento camarário e obra.

Lembre-se: não existe uma fórmula única para construir uma casa com um bom resultado final, mas há uma condição base que deve merecer uma atenção especial da sua parte:

O planeamento!

E com o conhecimento que vai adquirir com a leitura destes artigos, vai poder planear e antecipar soluções para melhor ultrapassar os obstáculos com que se deparará, quando decidir construir casa.

Assim, este primeiro artigo é integralmente dedicado à escolha e compra do terreno e à informação/documentos que deve ter, antes de realizar qualquer contrato.

Nos artigos seguintes abordaremos as fases de:

reabilitação de moradia

Aviso importante!

Tenha em mente que construir casa é um processo complexo que pode ser moroso, exigente e muitas vezes desgastante, se não tomar as decisões certas e se não se fizer acompanhar desde o início, por uma equipa de profissionais.

Mas antes de decidir avançar, deve fazer uma auto-avaliação para saber se está preparado(a) para, e como o vai fazer.

Mas avancemos para o início do sonho…

A escolha, antes da compra

Antes de tudo, tem de estabelecer um valor limite para a compra do terreno, devendo para tal considerar um valor aproximado de 30% do orçamento total disponível para construir a casa.

Tenha em atenção que esta percentagem pode variar (e muito!), consoante a localização do terreno!

Depois, deve ponderar sobre a forma de viver e de estar da sua Família e os objectivos pretendidos com a construção da casa, para definir:

  • Localização

Em centro urbano, nas suas imediações ou afastado dele.

A proximidade ou não dos locais de trabalho e das escolas e, em função disso, os acessos viários e os transportes públicos.

A orientação solar, sabendo que o ideal é ter as áreas sociais interiores e exteriores voltadas a Poente ou a Sul.

  • Área

Consoante as suas necessidades em termos de área de construção e de área exterior

Características gerais da construção

Com um piso ou mais; com construção em cave ou não

  • Topografia

Um declive acentuado, influencia o custo e condiciona as características da construção, como o da imagem abaixo.

Concluídas essas análises e feita uma prospecção à oferta disponível no mercado, poderá considerar as seguintes opções:

Terreno urbano inserido em Loteamento (Lote)

Terreno urbano não inserido em loteamento

topografia

 

O Lote: simples e rápido, mas com…limitações

É a aquisição mais simples e mais rápida. Habitualmente localizam-se em áreas de expansão dos centros urbanos ou nos arredores destes.

Mas há alguns cuidados e procedimentos a ter antes de assinar qualquer contrato.

Desde logo, deve solicitar ao vendedor (proprietário ou mediador imobiliário) a Certidão do Registo Predial e a Caderneta Predial actualizadas, para saber se o terreno tem ónus ou encargos que impeçam ou prejudiquem a sua compra.

A par destes, deve pedir e fazer parte do contrato, uma cópia do Alvará de Loteamento com a última versão aprovada pela Câmara Municipal.

  • do Alvará de Loteamento deve constar:
    Planta de Loteamento
    Mapa Síntese
    Regulamento

É nestes documentos que vai encontrar toda a informação que define, quer as características do lote quer da construção permitida.

Planta de Loteamento: onde está definida a localização e a mancha de implantação da construção com identificação do número do lote e a respectiva área.

Mapa Síntese: (que habitualmente está inserido na Planta de Loteamento), resume as características de cada um dos lotes, tais como:

a área de implantação e de construção abaixo e acima do solo (ou cota de soleira)

o número de pisos abaixo e acima da cota de soleira e a cércea (altura máxima da construção)

a área de impermeabilização (para além da área de implantação, inclui as áreas de circulação exterior, por exemplo: rampa de acesso automóvel ao piso de cave)

Regulamento: para além da informação mencionada anteriormente, define outras condições, como a altura dos muros de meação com os lotes contíguos e a altura do muro para o arruamento, entre outras.

Estas e outras condições variam consoante os municípios.

  • Vantagens e desvantagens

Se a facilidade e a rapidez são vantagens na compra de um lote, este tem algumas limitações como:

áreas mais reduzidas

implantação préviamente definida, seja uma construção de 2, 3 ou 4 frentes

áreas de construção obrigatórias

número de pisos a respeitar

tipo e forma da cobertura préviamente definidas

construir casa planta de loteamento

O Terreno (prédio)

Tal como para o Lote ou para qualquer imóvel, deve solicitar ao proprietário ou mediador imobiliário, a Certidão do Registo Predial e a Caderneta Predial actualizadas.

Com esses documentos fica a saber se o terreno (ou melhor, o prédio) é urbano ou rústico, qual a sua área e se tem ónus ou encargos.

  • Urbano ou rústico?

Se for urbano, significa que está em área urbanizável onde é possível construir, mas não arbitráriamente, como veremos adiante.

Se for rústico, é porque está afecto às actividades agrícola, pecuário, florestal, ou à conservação, valorização ou exploração forestal, de recursos naturais, geológicos ou energéticos.

Em terrenos com áreas generosas e geralmente afastados dos centros urbanos, pode ocorrer terem uma parte do tipo urbano e outra parte do tipo rústico.

O prédio rústico pode ser convertido automáticamente para prédio urbano, se estiver localizado em área urbanizável definida no PDM.

A compra de um prédio urbano não inserido em loteamento requer, desde logo, a consulta do Plano Director Municipal (PDM), para verificar quais as condições e as características impostas para a construção.

O  que é o PDM?

É um documento de planeamento, ordenamento, gestão e desenvolvimento territorial de âmbito municipal da responsabilidade das autarquias e de elaboração obrigatória.

É constituído por diversos elementos gráficos (plantas) e pelo Regulamento que o rege, com as definições, as obrigações, as isenções e os procedimentos que estão sujeitos a taxas municipais, entre muitas outras.

Para consultar o PDM, pode fazê-lo no site da Câmara Municipal onde está localizado o terreno, ou fazer um pedido por requerimento, para obter toda a informação.

Referimos apenas os elementos gráficos gerais, sendo que cada um deles é constituído por diversas plantas com informações específicas:

  • Planta de Ordenamento (imagem abaixo)
  • Planta de Condicionantes

construir casa pdm planta de ordenamento

Dada a multiplicidade e especificidade da informação, em especial da gráfica, recomenda-se que recorra à equipa de arquitectura  que vai desenvolver o projecto, para analisar todas as condições definidas no PDM.

Essa avaliação definirá as características gerais permitidas para a construção, como as áreas de implantação, de impermeabilização, de construção e se existe ou não, área a ceder ao Domínio Público.

Se o prédio se localizar em centros urbanos, é certo que terá de cumprir alinhamentos e cérceas previstas no PDM ou definidas pelas construções existentes.

Se estiver fora do perímetro urbano e em função da área do terreno, poderá ter maior liberdade na arquitectura da sua futura casa.

Mas neste caso, confirme se no local existem as infraestruturas de abastecimento de água, de energia eléctrica, de gás e rede de saneamento e de telecomunicações, já que isso vai interferir com as soluções definidas nos projectos das especialidades e claro, nos custos agravados da obra, caso não exista uma ou várias delas.

Em resumo:

decisões importantes para construir casa que devem ser ponderadas, em função das necessidades da sua Família e, claro está, do orçamento disponível.

Os terrenos em loteamento ou não, apresentam, cada um deles, vantagens e desvantagens, devendo avaliar a importância que atribui a cada uma delas para tomar a sua decisão.

Lembre-se que uma percentagem muito elevada do seu orçamento, dispendido na compra do terreno, vai implicar limitações nas características da construção.

Certifique-se sempre das condições de construção, sejam elas definidas pelo Alvará de Loteamento ou pelo Plano Director Municipal (PDM).

O acompanhamento desde o início do processo por uma equipa de arquitectura e de engenharia é um passo decisivo para o resultado final.

No fim deste processo e realizada a escritura de compra e venda, é tempo de avançar para a fase seguinte:

  • os projectos de arquitectura e de engenharias e os respectivos licenciamentos.

Esta segunda fase, será o tema do nosso próximo artigo.

Se tiver qualquer dúvida suscitada por este artigo, contacte-nos por email para que possamos ajudar a esclarecer.

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