Da Obra, à Licença de Utilização
Nota Prévia: este artigo será brevemente actualizado com as alterações decorrentes da entrada em vigor da nova legislação do dia 4 de Março de 2024.
Com este terceiro artigo do Guia Construir Casa, que temos vindo a publicar neste Blog, chegámos finalmente à fase de começar a ver “obra feita”!
E se o entusiasmo se entende (depois de tanto tempo a ver apenas papel!), agora é tempo de se preparar para uns tempos mais difíceis.
Já escrevemos aqui que, conhecer de antemão o que terá pela frente, dá-lhe a vantagem de antecipar problemas e de melhor ultrapassar os obstáculos.
E neste artigo vamos antecipar alguns deles até obter o almejado Alvará de Licença de Utilização.
Lembre-se no entanto, que houve decisões que vão influenciar o desenvolvimento e o resultado final da obra como:
- A escolha do terreno
- A escolha da equipa de projectistas (arquitecto e engenheiros)
- A elaboração ou não de um caderno de encargos para além do projecto de licenciamento
- O tipo de empreitada – geral ou entrega por artes com gestão pessoal (administração directa)
Mas ainda antes de ver as máquinas no terreno para iniciar a obra, tem mais alguns papéis a tratar…
O Alvará de Licença de Construção
Feito o pedido de emissão do Alvará (já abordado no artigo anterior) e liquidadas as respectivas taxas, a Câmara Municipal tem, por Lei, 30 dias para a emissão do mesmo.
O Alvará é emitido para o período de tempo (meses) solicitado no pedido, e com efeito a partir da data de emissão do mesmo.
Como este período de tempo é um factor considerado no cálculo das taxas a pagar, há muitas vezes, a tentação de “rapar” no prazo da obra.
Ora, esta atitude, caso seja necessário solicitar mais tempo para a obra, implica mais tarde um novo processo administrativo e novas taxas.
Deve ter ainda em conta que, se optou pela entrega da obra por artes, tem de apresentar nova documentação sempre que mude a responsabilidade pela sua execução, como por exemplo, no início da:
obra de estrutura (vulgo obra de pedreiro)
obra de trolha (paredes, revestimentos, acabamentos, etc)
Se optar pela empreitada geral, não tem de se preocupar com isso, já que a responsabilidade da empresa de construção abrange toda a obra.
Importante, ainda que possa considerar um detalhe (mas que lhe pode custar uma multa!) é a afixação do Aviso com toda a informação sobre a construção de acordo com o modelo regulamentado.
Este aviso vai substituir aquele que já deve estar colocado no terreno, desde que deu entrada do projecto de licenciamento na Câmara Municipal.
O início da obra
Com o Alvará de Licença de Construção na mão e o Aviso colocado no terreno, não há tempo a perder para iniciar a obra!
Mas ainda antes das máquinas entrarem em acção, é necessário fazer a marcação da implantação da construção.
Se a construção é isolada, é necessário ter muito cuidado na marcação de acordo com o projecto, já que qualquer inconformidade pode trazer-lhe muitos amargos de boca!
Em último caso, deve recorrer a um topógrafo para fazer uma marcação rigorosa, se a complexidade do projecto ou a morfologia do terreno o exigir.
Mais simples, é quando existem construções contíguas ou próximas, bastando respeitar os alinhamentos e os afastamentos das mesmas.
O Livro de Obra
A sua importância é apenas esta:
sem ele, não pode pedir a emissão do Alvará de Utilização!
Ele é obrigatório e muito importante, seja para o decorrer da obra, seja para efeitos de responsabilidades futuras.
Funciona como um diário para registo de todos os momentos da obra, como a entrada das diferentes artes, as alterações, as reuniões de obra, etc.
Nele ficam registadas as responsabilidades dos intervenientes da obra, do(s) empreiteiro(s), dos autores dos projectos e da sua, como Dono da Obra.
Acompanhar a obra
É aqui, que os seus dias nunca mais serão os mesmos.
E se faz uma administração directa da obra, então os seus dias já mudaram à muito!
Foi a escolha e o contacto com muitas empresas, a análise e discussão dos orçamentos, a adjudicação e o planeamento de datas e prazos.
Básicamente são 3 orçamentos por arte e uns quantos contratos negociados e fechados…
Há por vezes, a tentação de ir fechando os contratos consoante a obra vai avançando, mas esta não é uma boa decisão.
Não deixe para mais tarde a entrega da obra de trolha (revestimentos e acabamentos), de electricidade, de carpintaria, de serralharia ou de telecomunicações por exemplo.
Adiar este trabalho para a fase da obra, só lhe vai trazer (ainda) mais pressão, com o inevitável desgaste físico e emocional!
Lembre-se que o dia continua a ter 24h para dividir entre a actividade profissional, a obra, a Família e as horas de sono retemperadoras.
Para além disso, há trabalhos como o de pichelaria, que têm uma primeira intervenção precoce em obra, como as passagens das infraestruturas de saneamento na estrutura.
E de uma forma geral, todas as artes que envolvam a abertura de rasgos (roços), com a marcação das suas redes.
Veja por exemplo, a electridade:
O electricista marca toda a rede; o trolha abre os roços; o electricista volta para instalar a tubagem por onde vão passar os fios; o trolha tapa e reveste; o electricista regressa para passar os fios e instalar os equipamentos (tomadas, interruptores, etc).
Se a opção foi a empreitada geral, então a gestão da obra passa pela verificação do cumprimento do Caderno de Encargos (se existir) ou do projecto, do programa de trabalhos, do orçamento e da calendarização prevista no contrato.
Este acompanhamento deve ser feito semanalmente, em reunião de obra com o director técnico e, quando necessário, com os autores dos projectos.
Estas reuniões devem ser registadas de uma forma mais genérica no Livro de Obra, e com mais detalhe em acta de reunião.
As fiscalizações e vistorias
Durante o decorrer da obra, podem ser realizadas várias fiscalizações pelos serviços municipais e serão necessárias requerer às várias entidades, as vistorias de algumas infraestruturas.
A primeira de todas, e ainda na fase da estrutura, é a verificação na obra da cota de soleira, a ser solicitada à Câmara Municipal.
Aos serviços municipalizados, deverão ainda ser solicitadas as vistorias para a ligação à rede pública, das redes de abastecimento de água, saneamento e águas pluviais.
No caso de não existir rede pública de saneamento e de toda a rede doméstica ser direccionada para uma fossa séptica (prevista no projecto de águas residuais), deve estar no entanto prevista, a possibilidade de uma futura ligação.
De outras entidades, as vistorias permitirão a emissão dos certificados de conformidade e posterior pedido de ligação à rede pública de electricidade, ou de gás.
Ainda que não exista rede pública de gás, a sua ligação tem de estar prevista.
Muito importante, é ter o Livro de Obra sempre presente na obra e devidamente actualizado.
Outro aspecto muito importante a ter em conta, é a questão da segurança.
A obra deve respeitar os requisitos previstos no Plano de Segurança apresentado pelo empreiteiro, aquando do pedido de emissão do Alvará de Construção.
A vistoria e a Licença de Utilização
Com a obra concluída (fosse assim tão simples como iniciar um novo parágrafo!), é tempo de solicitar a emissão da Licença de Utilização.
De regresso aos procedimentos administrativos (e a variar consoante o município), terá de reunir vários documentos, como:
- Certidão da Conservatória do Registo Predial
- Termo de responsabilidade do Técnico responsável pela Direcção Técnica da Obra
- Planta topográfica fornecida pela Câmara Municipal com a implantação da construção
- Memória descritiva com quadro sinóptico (mapa de áreas)
- Ficha estatística do INE
- Telas Finais do projecto de arquitectura se tiverem ocorrido pequenas alterações ao projecto aprovado
- Certificado de inspecção, emitido por uma Entidade Inspectora de Instalações Eléctricas de Serviço Particular, acompanhado do projecto simplificado ou ficha electrotécnica
- Certificado de inspecção emitido por Entidade Inspectora de Gás.
- Ficha resumo de caracterização da construção
- Certificado no âmbito do Sistema Certificação Energética dos Edifícios, emitido por perito certificado
- Avaliação/ensaio acústico se aplicável, ou Termo de Responsabilidade acompanhado de declaração subscrita pelo autor de projeto ou pelo diretor de obra
- Certificado de conformidade das instalações eletromecânicas (elevadores e afins), caso existam, ou Termo de Responsabilidade acompanhado de declaração subscrita pelo autor de projeto ou pelo diretor de obra
- Termo de responsabilidade pela execução da ITED ( Infra-estruturas de Telecomunicações do Edifício), subscrito por instalador certificado
- Livro de Obra, devidamente encerrado
- Cópia do Alvará de Licença de Construção
Por fim, e se optou pela empreitada geral, deverá ser realizada uma visita final à obra, para a verificação da existência, ou não, de qualquer anomalia a requerer reparação, com vista à elaboração do Auto de Entrega da obra.
O empreiteiro deve entregar também, as garantias e manuais dos equipamentos instalados que tenham sido adquiridos por ele.
Se entregou por artes a várias empresas, deve solicitar o mesmo a todas elas, consoante vão terminando a sua intervenção.
Não se esqueça de guardar, sem excepção, toda a documentação utilizada neste enorme desafio, desde a compra do terreno à Licença de Utilização.
Uma boa práctica, é ficar com o registo das marcas, modelos ou referências de todos os revestimentos (cerâmicos, madeiras, etc), acabamentos (pinturas, vernizes, etc) e equipamentos.
Agora, celebre a sua nova casa e o fim de um capítulo na sua vida e na da sua Família, e o início de um outro!
Com estes três artigos, esperamos ter ajudado na decisão de construir, ou não, a sua casa!
Muitas vezes, a decisão de construir é tomada quase “às cegas” e, o que seria um sonho, torna-se um pesadelo, com muitas frustrações pelo caminho e que termina muitas vezes com um descontrolo financeiro, com repercussões na vida pessoal e familiar.
E se este é um dos objectivos da sua vida, comece por ler o nosso artigo “10 dicas para a construção ou remodelação da sua casa”, com 10 perguntas a que deve responder antes de decidir.
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