O PIP para um terreno
O que precisa de saber. . .
Nota Prévia: este artigo foi actualizado com as alterações decorrentes da entrada em vigor do DL10/2024, no dia 4 de Março de 2024.
Se vai vender ou comprar um terreno que não está integrado num loteamento ou num Plano de Pormenor do Plano Director Municipal, deve ler este artigo.
Conhecer os instrumentos legais aplicáveis, os requisitos necessários e os obstáculos a vencer, é uma vantagem que se pode revelar determinante no momento da decisão.
Já aqui escrevemos um artigo dedicado à compra de um terreno, tecendo aí algumas considerações sobre os critérios e cuidados a ter na sua escolha.
O artigo de hoje, versa sobre o instrumento que lhe permite conhecer a capacidade construtiva de um terreno, ou seja, que tipo de construção poderá realizar.
Em que situações se deve avançar para um estudo prévio?
Se o terreno em causa, se localizar em área urbana de construções já consolidadas com um determinado número de pisos e de alinhamentos perfeitamente definidos, então não será necessário este estudo.
Se, pelo contrário, essas características não estão bem definidas ou se o terreno está fora da área urbana (mas urbanizável), deve então, avançar para um estudo prévio.
Em suma, quando se tem dúvidas sobre a capacidade construtiva e a respectiva viabilidade económica para desenvolver um projecto imobiliário ou, apenas, a sua casa.
É útil também, numa situação de partilhas, sendo um documento importante para o perito avaliador de imóveis atribuir mais correctamente o valor patrimonial do terreno.
Em que consiste um estudo prévio?
Este estudo, a ser realizado por uma equipa qualificada, desenvolve-se com base nas normas estabelecidas no PDM, no RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) e no RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação)
Constituído por peças desenhadas e escritas, define várias características como:
- a área e os limites para a implantação da construção pretendida
- o número de pisos acima e abaixo do solo
- o tipo de utilização (residencial, serviços, indústria, equipamento)
- a área total de construção acima e abaixo do solo
- os afastamentos á via pública, aos limites do terreno e/ou às construções vizinhas.
E para que serve?
O estudo prévio, quando submetido à Câmara Municipal na figura de um Pedido de Informação Prévia (PIP) e aprovado pelos respectivos serviços técnicos permite:
- que as características aprovadas, se mantenham válidas pelo período de 2 anos com a possibilidade de prorrogação por mais 1 ano
- maior brevidade na aprovação do pedido de licenciamento ou de comunicação prévia, já que, cumprindo o estabelecido no PIP, evita a análise desses pressupostos.
Permite ainda ao proprietário, determinar o valor de mercado em função da sua capacidade construtiva, e apresentar o PIP aprovado como argumento de venda.
Para o eventual comprador, é a garantia de que vai adquirir um terreno no qual pode construir segundo aquelas características.
O PIP não é só para terrenos. . .
Na verdade, o PIP pode e deve ser um recurso a ser utilizado quando se pretende demolir e construir, modificar ou ampliar, uma construção existente.
Quem pode apresentar um PIP?
Para além do proprietário, qualquer pessoa pode submeter um PIP à Câmara Municipal, desde que seja identificado o titular do prédio, através da Certidão do Registo Predial.
A prova de titularidade, vai permitir que a Câmara Municipal informe o proprietário da entrada do referido pedido.
Em resumo. . .
Quando não é clara a capacidade construtiva de um terreno, um estudo prévio permite-lhe conhecer as características de uma eventual construção.
Permite-lhe ainda, calcular o seu valor patrimonial e, em caso de investimento, verificar a viabilidade económica do projecto imobiliário.
Realizado o estudo, e se a intenção fôr a sua venda, deverá submeter à Câmara Municipal um PIP (Pedido de Informação Prévia).
As vantagens de um estudo prévio e de um PIP aprovado, são também válidas para construções existentes, para as quais se pretenda realizar uma ampliação, demolição e construção ou uma alteração de uso.
Com esta operação urbanística aprovada, e válida por 2 anos, tem a garantia de aprovação do licenciamento ou da comunicação prévia, nas condições expressas no PIP.
Um PIP é também, um argumento de venda e uma garantia para o potencial comprador.
O aconselhamento, acompanhamento e desenvolvimento do projecto e dos respectivos procedimentos camarários por uma equipa de profissionais, é determinante para o sucesso de um PIP.
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