Conhece os procedimentos administrativos obrigatórios?
Se os desconhece, e para evitar o risco de estar a realizar obras ilegais, deve ler este artigo até ao fim.
E a quem interessa este artigo?
A quem pretende realizar qualquer tipo de obras no interior e/ou exterior de um imóvel para remodelar, reabilitar, reconstruir ou ampliar.
O que vai ficar a saber?
A informação que aqui partilhámos, vai permitir conhecer de antemão o tipo de obras que estão ou não sujeitas a um procedimento administrativo, tais como:
- as obras sem Controlo Prévio
- as obras com Controlo Prévio
- o Licenciamento
- a Comunicação Prévia
No entanto, por razões referidas adiante, não deve excluir a necessidade de uma consulta à Câmara Municipal ou do apoio de uma equipa de profissionais.
A necessidade de o fazer, é tanto maior quanto maior é o risco de ilegalidade que um tipo ou dimensão de intervenção representa.
E se vai comprar um imóvel para remodelar, reabilitar, reconstruir ou ampliar, não é uma necessidade, mas uma obrigação fazê-lo antes da transacção!
Para melhor entendimento, qualquer tipo de acção a realizar num edifício ou terreno (prédio), é designada como operação urbanística.
As obras sem controlo prévio são . . .
As de conservação do edifício, como a pintura ou a limpeza das fachadas.
As obras de remodelação ou alteração interior, mesmo que proceda à demolição ou à construção de paredes, desde que não modifique o edifício na:
- estrutura ou de elementos estruturais (como uma escada)
- fachadas (incluíndo a remoção de azulejos)
- altura da fachada
- forma do telhado ou da cobertura
Estas obras, previstas no Regime Jurídico de Urbanização e Edificação (RJUE), dispensam qualquer tipo de procedimento administrativo, como o Licenciamento ou a Comunicação Prévia.
No entanto, estas obras devem cumprir as normas legais e as regras de construção estabelecidas nos regulamentos em vigor.
Ainda assim, é obrigatório . . .
Informar a Câmara Municipal da realização das obras, até cinco dias úteis antes do início dos trabalhos.
Para o efeito, e através de requerimento, é apenas necessário apresentar um documento com a descrição das obras a realizar.
Sendo necessário realizar uma consulta à DRC (Delegação Regional de Cultura), consequência da localização e/ou características do imóvel e do tipo de intervenção, deverá apresentar:
- planta com as alterações pretendidas (vermelhos e amarelos)
- memória descritiva
- termo de responsabilidade de um técnico habilitado para o efeito
É igualmente obrigatório, no caso de um imóvel em propriedade horizontal, comunicar ao condomínio a realização das obras e a duração das mesmas.
O embargo das obras pode sempre acontecer. . .
Lembre-se, que estas obras podem ser objecto de fiscalização camarária e passíveis de serem embargadas, caso se verifiquem situações regulamentares irregulares.
O mesmo pode acontecer, se houver uma queixa dos vizinhos ou do condomínio pelo barulho e incómodo provocados pelos trabalhos, sem que tenham sido informados.
As obras que não estão isentas de controlo prévio . . .
Independentemente do tipo de obra se enquadrar numa operação urbanística sem controlo prévio, terá obrigatóriamente de o fazer nos casos em que o imóvel:
- está protegido ou em vias de o ser por qualquer tipo de classificação, como património de interesse público ou municipal
- está abrangido por área de protecção a um monumento nacional ou de património classificado
- integra uma área histórica classificada
Em qualquer destes casos, é necessário obter também, a aprovação da Direcção Geral do Património Cultural através da suas delegações regionais.
É por isso necessário obter este tipo de informação junto dos serviços urbanísticos do município, quando pensar em realizar as obras pretendidas ou antes de comprar um imóvel, ainda que seja uma fracção.
O controlo prévio com . . .
O Licenciamento
Para além das situações descritas anteriormente, o pedido de licenciamento aplica-se sempre em que, da intervenção, resulte a alteração da:
- estrutura ou de elementos estruturais
- fachadas, incluindo a remoção de azulejos
- altura do edifício
- altura e forma do telhado ou da cobertura do edifício.
Aplica-se igualmente a qualquer tipo de reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de edifícios:
- localizados em áreas territoriais protegidas, definidas no Plano Director Municipal (PDM) aprovado
- classificados os ou em vias de classificação
- em áreas não abrangidas por Plano de Pormenor ou de Loteamento
O mesmo acontece (ainda que seja uma fracção) às obras com características especiais, como a instalação de:
- estabelecimento de restauração e bebidas
- produtos alimentares
- alojamento turístico
- indústria
- serviços de saúde
- serviços de ensino
Todas elas necessitam da aprovação de entidades competentes e externas à Câmara Municipal, como a Delegação de Saúde, o Turismo de Portugal, Ministério da Indústria ou Ministério do Ambiente, entre outras.
A Comunicação Prévia
Aplica-se nos casos em que não é necessário um Pedido de Licenciamento ou que tenha sido aprovado um Pedido de Informação Prévia.
Permite a realização imediata de uma determinada operação urbanística, após o pagamento das taxas municipais, e devidamente instruída com:
- termo de responsabilidade de um técnico legalmente habilitado que ateste o cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis
- prazo para execução da obra
O que aqui apresentamos é apenas um resumo do que pode envolver, no âmbito geral, a legalização de obras a realizar.
Haverá ainda a considerar, as particularidades dos regulamentos municipais e as condicionantes de cada PDM (Plano Director Municipal).
As situações aparentemente simples podem deixar de o ser por falta de acompanhamento técnico, com reflexos nos custos não pevistos e na duração do processo administrativo.
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