Unir fracções

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Unir e transformar fracções autónomas

Uma opção ou uma oportunidade?

Um processo simples ou complicado?

Quando se pretende ter um imóvel num edifício colectivo, seja ele para habitação, comércio ou escritório numa determinada zona geográfica e o mercado não tem disponível a área desejada, a união de fracções pode ser uma opção ou uma oportunidade a considerar.

Numa construção nova ou ainda desocupada, a opção de compra de fracções contíguas permite-lhe ter a área pretendida.

Se já ocupa uma fracção e se, a que lhe é adjacente vai entrar no mercado de venda, poderá ser a oportunidade para, sem sair da sua zona, satisfazer as suas necessidades.

É um processo simples, mas uns são . . .  mais simples do que outros

Comprar ainda em construção é o processo mais simples, já que o processo de alteração resume-se à operação urbanística em curso na Câmara Municipal e será realizada pelo promotor.

Se comprar novo ou usado, deverá ter em conta alguns pressupostos para a realização das obras de adaptação.

Enquanto nas fracções para escritórios, as obras se resumem habitualmente à simples demolição da parede de meação entre elas, para o comércio e habitação será diferente.

mais simples . . .

Para todas elas, com a excepção que veremos adiante para situações específicas do comércio, e para que o processo seja simples, as obras não deverão alterar:

as características gerais do edifício, nomeadamente as fachadas ou as caixilharias

os elementos estruturais do edifício

as partes comuns

Se cumprir estes requisitos, não necessita da aprovação do Condomínio e estará isento de licenciamento camarário.

No entanto, e para que não incorra em ilegalidade, deve comunicar à Câmara Municipal a realização e a natureza das obras pretendidas.

Sobre este assunto, leia o artigo do nosso blog “As obras sujeitas ou não a licenciamento camarário”.

Por cortesia, deve informar o Condomínio que vai realizar as obras.

 unir duas fracções

. . .  do que outros

Se da intervenção resultar a alteração das partes comuns do edifício, então, esta terá de ser autorizada em Assembleia de Condóminos.

A intenção será aprovada, desde que os condóminos que não consintam a alteração, não representem mais do que 1/10 do valor total do prédio.

A alteração das fachadas e/ou dos elementos estruturais, que só por si configuram um processo camarário de alteração ao projecto aprovado, carece igualmente da aprovação pelo condomínio.

E o comércio . . .

Esta é uma situação que pode ser mais complexa, se o tipo de utilização em causa for a venda de produtos alimentares ou um espaço de restauração e bebidas.

Nestas situações, e para além da conformidade com a utilização prevista no projecto aprovado e na Propriedade Horizontal, estes tipos de instalações requerem igualmente projectos específicos e autorizações de diversos organismos, como a Delegação de Saúde e os bombeiros.

Alterar a Propriedade Horizontal

A transformação de duas ou mais fracções numa única, implica sempre a alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal.

Esta, pode ser realizada por escritura pública ou por um documento autenticado por um notário, por um advogado ou por um solicitador.

Desde que não se verifique a alteração das partes comuns, do uso a que se destina e que o valor relativo seja a soma dos valores de cada uma das fracções, apenas é necessário comunicar o facto ao administrador do condomínio.

Se da pretensão resultar o não cumprimento destas condições, será necessária a autorização da Assembleia de Condóminos para efectuar a alteração da Propriedade Horizontal.

Actualizar a descrição na Conservatória? Sim ou não?

Ao unir fracções em que se vão realizar obras que alterem a sua composição (transformar 2 T2 num T3, por exemplo), deve proceder à respectiva actualização na Conservatória do Registo Predial, assim como à Caderneta Predial.

Ao proceder à sua actualização, evitará no futuro, os contratempos inevitáveis numa possível transacção.

Se, pelo contrário, apenas demolir as paredes de meação (menos provável em habitação), fará mais sentido não proceder à alteração.

Assim, ao mantê-las como fracções autónomas e repondo a forma inicial, permitirá que no futuro as possa transaccionar individualmente.

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